Erneute praxisrelevante Änderungen im Grunderwerbsteuerrecht: Handlungsbedarf durch das am 2. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlichte 9. StBerÄndG

Die Grunderwerbsteuer zählt zu einem der dynamischsten Bereiche im deutschen Steuerrecht. Mit der großen Grunderwerbsteuerreform im Jahr 2021 wurde die Systematik der Share-Deal-Besteuerung neu definiert. Spätestens seitdem sorgen Gesetzgeber, Rechtsprechung und Finanzverwaltung kontinuierlich für neue Entwicklungen, die bestehende Strukturen und Transaktionen immer wieder auf den Prüfstand stellen.

Mit dem am 2. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt veröffentlichten 9. StBerÄndG (BGBl. I 2026, 197) sind erneut mehrere Änderungen im Grunderwerbsteuerrecht in Kraft getreten, die erhebliche Auswirkungen auf die Praxis haben.

1. Weniger Risiko einer doppelten Grunderwerbsteuer bei Anteilserwerben

Was hat sich geändert?

Der Gesetzgeber hat klargestellt, dass bei bestimmten Anteilserwerben künftig keine doppelte Grunderwerbsteuer mehr entstehen soll. Hintergrund sind Fälle, in denen zunächst ein Kaufvertrag über Gesellschaftsanteile abgeschlossen wird („Signing“) und die tatsächliche Übertragung der Anteile erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt („Closing“).

Bislang bestand die Gefahr, dass beide Vorgänge unabhängig voneinander grunderwerbsteuerlich erfasst werden konnten. Dies führte in der Praxis zu erheblichen Doppelbesteuerungsrisiken.

Durch die Einführung des neuen § 1 Abs. 3b GrEStG wird nun ausdrücklich geregelt, dass bestimmte Erwerbsvorgänge nach den Ergänzungstatbeständen nicht zusätzlich besteuert werden, wenn die Anteilsübertragung lediglich die Umsetzung eines bereits steuerbaren Erwerbsvorgangs darstellt.

Wer ist betroffen?

Betroffen sind insbesondere:

• kommunale Beteiligungsgesellschaften,
• öffentliche Unternehmen,
• gemeinnützige Körperschaften mit Immobilienbesitz,
• Projektgesellschaften sowie
• Investoren und Erwerber von grundbesitzenden Gesellschaften.

Welche praktischen Konsequenzen ergeben sich?

Die Neuregelung schafft mehr Rechtssicherheit und reduziert das Risiko einer doppelten Steuerbelastung erheblich. Gleichzeitig ersetzt sie jedoch nicht die notwendige Einzelfallprüfung. Insbesondere dann, wenn sich zwischen Signing und Closing die Beteiligungsverhältnisse ändern oder die Zielgesellschaft weiteren Grundbesitz erwirbt, können weiterhin zusätzliche grunderwerbsteuerliche Fragestellungen entstehen.

Besonderheit für laufende Transaktionen

Besonders praxisrelevant ist die Übergangsregelung: Die Neuregelung kann auch für Transaktionen gelten, bei denen das Signing bereits vor dem 3. Juli 2026 erfolgt ist, das Closing jedoch erst nach dem 2. Juli 2026 stattfindet. Laufende Vorgänge sollten daher zeitnah überprüft werden.

2. Erweiterung der Bemessungsgrundlage bei Projektentwicklungen

Was hat sich geändert?

Liegt bereits bei Erwerb ein konkreter Plan zur Bebauung vor, kann der Wert des später fertiggestellten Gebäudes in die Bemessungsgrundlage einbezogen werden. Das Grunderwerbsteuergesetz wurde im Hinblick auf die Einbeziehung eines „vorgefassten Plans“ konkretisiert.

Wer ist betroffen?

Von der Änderung sind insbesondere betroffen:

• Projektentwickler,
• kommunale Entwicklungsgesellschaften,
• öffentliche Wohnungsbaugesellschaften,
• Erwerber von Projektgesellschaften,
• Share-Deal-Strukturen mit Grundstücksbezug.

Welche praktischen Konsequenzen ergeben sich?

Die Steuerbelastung kann künftig deutlich höher ausfallen als bisher. Dies gilt insbesondere dann, wenn zunächst ein unbebautes Grundstück oder eine Gesellschaft mit einem unbebauten Grundstück erworben wird, die spätere Bebauung jedoch bereits fest eingeplant ist.

Worauf sollte geachtet werden?

Bei künftigen Projekten sollte frühzeitig geprüft werden, ob tatsächlich bereits ein „vorgefasster Plan“ zur Bebauung vorliegt. Hierfür können unter anderem Gesellschafterbeschlüsse, Finanzierungsunterlagen oder sonstige Projektunterlagen von Bedeutung sein.

3. Einbeziehung weiterer Transaktionsbeteiligter als Steuerschuldner

Was hat sich geändert?

Die Regelungen zur Steuerschuldnerschaft wurden erweitert. Künftig können neben den bisherigen Beteiligten weitere Akteure unmittelbar als Steuerschuldner in Anspruch genommen werden. Dazu zählen insbesondere die grundbesitzende Gesellschaft selbst sowie unter bestimmten Voraussetzungen der Träger einer wirtschaftlichen Beteiligung.

Wer ist betroffen?

Betroffen sind insbesondere:

• Beteiligungsgesellschaften,
• kommunale Unternehmensgruppen,
• Holding-Strukturen,
• mittelbare Beteiligungserwerber.

Welche praktischen Konsequenzen ergeben sich?

Die Erweiterung hat erhebliche praktische Bedeutung, da die betroffenen Personen und Gesellschaften regelmäßig auch die entsprechenden Anzeigepflichten erfüllen müssen. Gerade bei komplexen Beteiligungsstrukturen oder mehrstufigen Beteiligungserwerben kann dies zu Unsicherheiten führen.

Das Risiko besteht insbesondere darin, dass Anzeigepflichten übersehen werden und dadurch steuerliche oder haftungsrechtliche Folgen entstehen.

4. Mehr Zeit für die Erfüllung von Anzeigepflichten

Was hat sich geändert?

Die Frist zur Anzeige grunderwerbsteuerlicher Vorgänge wurde von bisher zwei Wochen auf einen Monat verlängert.

Warum ist das wichtig?

Gerade bei komplexen gesellschaftsrechtlichen oder kommunalen Strukturen war die bisherige Frist häufig sehr knapp bemessen. Die Verlängerung verschafft den Beteiligten mehr Zeit, die erforderlichen Informationen zusammenzustellen und die Anzeige ordnungsgemäß vorzubereiten.

Besteht damit Entwarnung?

Nein. Trotz der längeren Frist bleiben die Anforderungen hoch. Fehlerhafte, verspätete oder unvollständige Anzeigen können weiterhin steuerliche, haftungsrechtliche oder verfahrensrechtliche Risiken auslösen.

5. Dauerhafte Sicherung der Begünstigungen für Personengesellschaften

Was hat sich geändert?

Eine weitere wichtige Änderung betrifft die grunderwerbsteuerlichen Vergünstigungen für Personengesellschaften. Die bisher lediglich befristete Sonderregelung wird dauerhaft fortgeführt.

Hintergrund

Durch die Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) war das zivilrechtliche Gesamthandsprinzip weggefallen. Ohne gesetzliche Gegenmaßnahmen hätte dies erhebliche Auswirkungen auf bewährte grunderwerbsteuerliche Begünstigungen haben können.

Welche Bedeutung hat die Neuregelung?

Die nunmehr unbefristete Regelung sorgt dafür, dass die bisherigen Steuervergünstigungen erhalten bleiben und wichtige Umstrukturierungen innerhalb von Personengesellschaften auch künftig auf der bekannten Grundlage beurteilt werden können.

Gerade für kommunale Beteiligungsmodelle, interkommunale Kooperationen oder gemeinnützige Strukturen mit Immobilienbezug schafft dies zusätzliche Planungssicherheit.

6. Handlungsbedarf für die Praxis

Vor dem Hintergrund der Änderungen sollte zeitnah geprüft werden,

• ob laufende Anteilstransaktionen von der neuen Übergangsregelung profitieren können,
• ob bei geplanten Projektentwicklungen eine erweiterte Bemessungsgrundlage droht,
• ob neue Steuerschuldner und Anzeigepflichten zu berücksichtigen sind,
• ob bestehende Prozesse zur fristgerechten grunderwerbsteuerlichen Anzeige angepasst werden müssen,
• ob geplante Umstrukturierungen unter Beteiligung von Personengesellschaften neu bewertet werden sollten.

Für kommunale, öffentliche und gemeinnützige Mandanten bleibt die Grunderwerbsteuer damit ein Bereich, der auch künftig von häufigen Änderungen geprägt sein wird. Eine Einzelfallprüfung des konkreten Falls ist daher weiterhin unabdingbar. Eine frühzeitige Analyse geplanter Transaktionen und Strukturmaßnahmen sollte stets im Blick behalten werden.

Wir unterstützen unsere Mandanten wie gewohnt bei der rechtssicheren Umsetzung in sämtlichen Fragestellungen der Grunderwerbsteuer.